海南限購(gòu)限賣政策對(duì)海南市場(chǎng)影響有多大

      政 府再次申明“房子是用來住的，不是用來炒的”，支持合理住房需求，遏制投機(jī)性購(gòu)房，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，為了促進(jìn)海南地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，如下就2017.4.14號(hào)政府對(duì)于市場(chǎng)進(jìn)行一步調(diào)控做出的指示：

      海南出臺(tái)XG限款政策劍指炒房，下面分別對(duì)這次的XG限貸進(jìn)行說明

      XG、限貸內(nèi)容要點(diǎn)

      1、非本省戶籍居民 XG1套房

      2、居民家庭在 三亞市購(gòu)買第2套商品住宅 ，首付比例 不低于50% 。

      3、居民家庭在其他市縣（包括?？谑?/a>）購(gòu)買 第2套商品住宅 ，沒有購(gòu)房貸款記錄或相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清，首付款比例 不低于40%；

      4、居民家庭在其他市縣（包括?？谑校┵?gòu)買 第2套商品住宅，貸款未結(jié)清的 ，首付款比例 不低于50% 。

      5、全省范圍內(nèi) 暫停 發(fā)放 第三套及以上住房貸款

      解讀 ：這次XG的目的就是要抑制過度投機(jī)行為，抑制外來資金在海南繼續(xù)炒作房?jī)r(jià)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、防止泡沫繼續(xù)吹大。

      為什么要出臺(tái)XG令， XG令就是對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快或者可能大幅上漲的區(qū)域針對(duì)一些特定的對(duì)象禁止買房的行政干預(yù)，這些特定的對(duì)象主要就是那些想對(duì)樓市進(jìn)行投機(jī)倒把人群。

      根據(jù)過去以往的經(jīng)驗(yàn)，在短周期內(nèi)影響房?jī)r(jià)醉主要的因素，就是信貸松緊，信貸放松，房?jī)r(jià)必漲；信貸收緊，房?jī)r(jià)必做調(diào)整，而房?jī)r(jià)漲跌幅度則因各個(gè)城市的供需和經(jīng)濟(jì)實(shí)力所決定，但大方向都一樣，只是發(fā)生的先后時(shí)間不同。

      第二套房需取得產(chǎn)權(quán)證滿2年后轉(zhuǎn)讓

      居民家庭 新購(gòu)買的 第2套 及以上 新建商品住宅 ， 須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證 滿2年 后方可轉(zhuǎn)讓； 企事業(yè)單位、社會(huì)組織 等法人單位新購(gòu)買的新建商品住宅，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證 滿3年 后方可轉(zhuǎn)讓。

      解讀： 大家知道限賣已經(jīng)成為新一輪調(diào)控政策中的新政策。這樣政策的出臺(tái)就是直接對(duì)準(zhǔn)touzi客，直接就把touzi客的投機(jī)炒房杠桿系數(shù)拉了N個(gè)級(jí)，限賣政策將嚴(yán)厲打擊這些短期炒房客。這招對(duì)touzi的殺傷力級(jí)別是99%，因?yàn)檫@個(gè)2年是取得不動(dòng)產(chǎn)證后開始計(jì)算。如果你現(xiàn)在購(gòu)買的預(yù)售房，很有可能需要4-5年后才可以進(jìn)入市場(chǎng)，這對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買意愿的影響是致命的。

      要是感覺這次XG的信息量太大，直接看下面這張圖

      這次的調(diào)控就是為了更好的去庫存

      從海南一季度市場(chǎng)表現(xiàn)， XG早有端倪 ，一季度海南全省房地產(chǎn)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)，銷售面積、銷售金額、新開工面積同比增幅均超過100%，商品房銷售均價(jià)漲幅超過一成。

      截至3月末，海南商品住房庫存 約為2338萬平方米，較2016年年末下降283萬平方米，去化期約17個(gè)月，較去年底進(jìn)一步下降6個(gè)月，其中?？凇⑷齺喩唐纷》咳セ芷诜謩e降至12個(gè)月和8個(gè)月，但部分市縣去化期仍超過36個(gè)月。

      在這股樓市熱浪下，此前三亞也出臺(tái)了XG政策，主要針對(duì)貸款方面，在三亞市購(gòu)買第2套住房的家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例不得低于50%。同時(shí)，三亞市暫停向購(gòu)買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。 而這次全省范圍的XG政策，堪稱三亞XG升級(jí)版 ，不僅包含了限貸還涉及到XG，北京此前“認(rèn)房又認(rèn)購(gòu)”取得不錯(cuò)的成績(jī)，這股風(fēng)也吹到了海南。

      雖然從三亞到整個(gè)海南都出臺(tái)了XG政策，但是“去庫存”依然是海南的主命題，部分諸如?？?、三亞去化速度快的城市加大住宅用地的供應(yīng)，去化速度慢的依舊實(shí)行“雙暫?！?，無論是XG還是“雙暫停”，依然是具體事例具體分析。我認(rèn)為， XG目的在于打擊炒房的，而不是打擊房市。 將買房者從炒房的人轉(zhuǎn)移到真正的剛需用戶，并且去化庫存。

      對(duì)混亂市場(chǎng)秩序的管控進(jìn)一步加強(qiáng)

      海南房地產(chǎn) 業(yè)仍存一些問題，產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，仍有相當(dāng)一部分設(shè)計(jì)理念落后、戶型小，配套差的低端供給存在。此外不同市縣、不同樓盤商品住宅銷售情況冷熱不均，存在捂盤惜售、人為制造緊張氛圍等違法違規(guī)行為， 在此次調(diào)控政策中，除了針對(duì)購(gòu)房者，對(duì)于開發(fā)商以及房地產(chǎn)市場(chǎng)也提出了嚴(yán)格的要求 ，規(guī)范企業(yè)價(jià)格備案和售價(jià)調(diào)整，規(guī)范個(gè)體購(gòu)房交易行為，防止期房未備案或更名，交易信息的公開等等。

      總結(jié)： 當(dāng) XG令 突然來到，必然會(huì)對(duì)成交量產(chǎn)生影響，短期內(nèi)就會(huì)抑制需求，短期如果開發(fā)商有資金周轉(zhuǎn)的需求，有可能就會(huì)通過降價(jià)來保持資金流動(dòng)，在這個(gè)時(shí)間段點(diǎn)往往會(huì)出現(xiàn)非常好入市的時(shí)間點(diǎn)。后期隨著XG令被消化，市場(chǎng)就會(huì)逐漸轉(zhuǎn)暖，價(jià)格就會(huì)回升，走出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的V字形。 這是的XG令是讓那些投機(jī)倒把，本來不想買房人放棄購(gòu)房的理由 ，但是會(huì)對(duì)本來想買房的人后期用更便宜的價(jià)格進(jìn)行買房的機(jī)會(huì)。

海南文昌買房?jī)?yōu)勢(shì)：僑鄉(xiāng)，椰鄉(xiāng)，中國(guó)航天城，生紙潛力大，臨海房?jī)r(jià)較高，性價(jià)比較低，較潮濕，比較適合touzi。