海南房產(chǎn)嚴格限購下為何還有炒房 買房只為住還有多遠

中央經(jīng)濟工作會議上周在北京舉行，會議對2017年經(jīng)濟工作作出具體部署。針對樓市，會議指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、touzi、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向touzi投機性購房。

　　要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。

　　要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

　　其中“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位一出，即引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的關(guān)注與討論?！俺捶俊?，曾經(jīng)是街頭巷尾熱議的話題，多年以前，北京樓市里流傳著來自全國各地炒房團的傳說。某某地炒房團一次性買下幾十套房的事件并不是個案，炒房客和炒房團也成為樓市中一個獨特的存在。

　　不過，隨著XG、限貸政策的引入，炒房團在北京住宅市場幾乎已經(jīng)絕跡，純粹以“炒”為目的購房的炒房客操作也變得困難起來。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，談杜絕炒房，首先要明確炒房如何定義。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，炒房并不能和touzi性購房完全畫等號。在她看來，炒房主要分為兩類，一是房子買到手后短期就出手轉(zhuǎn)賣，比如一次性買了很多套，經(jīng)歷短期的持有時間，然后就全部售出。二是購房后就將房子閑置，既不出租也不自住，只等房子生紙到一定水平后轉(zhuǎn)讓獲利。而普通人買房，改善居住品質(zhì)的同時期待房價上漲，自己的資產(chǎn)能夠生紙的這種自住兼顧touzi的需求并不能簡單的定義為炒房。

　　一位經(jīng)歷過“炒房時代”的資深項目操盤手表示，如果說十年前市場各項法規(guī)制度不健全，一些客戶通過開發(fā)商改底單，偷逃交易稅費，完成投機性炒房，那么近些年隨著產(chǎn)權(quán)登記、征信體系、網(wǎng)簽合同等制度的嚴格執(zhí)行，投機性炒房在北京幾乎已經(jīng)絕跡。

　　嚴格XG下為何還有炒房？

　　在接受《廣廈時代》采訪時，多位業(yè)內(nèi)人士都表示了目前在北京樓市的政策和價格下，想炒房并不容易。

　　首先，北京樓市執(zhí)行嚴格的XG政策，即使是京籍購房家庭，名下只能有兩套住房。就算通過“假離婚”等手段，能騰挪出的購房資格也十分有限。

　　其次，目前北京執(zhí)行的貸款政策是首套房首付比例35%到40%，二套房首付比例50%到70%，針對二套房的商業(yè)貸款政策十分苛刻，炒房需要付出的資金成本很高。

　　第三，炒房轉(zhuǎn)賣的交易成本很高，如果炒房周期在兩年以內(nèi)，則要面臨契稅、營業(yè)稅、個人所得稅等多重稅種。以一套原紙500萬元，轉(zhuǎn)售價600萬元的房產(chǎn)為例，如果屬非普通住宅、非名下唯一住房，交易周期在兩年內(nèi)，交易時要繳納的稅費43.5萬元，而如果該套房產(chǎn)是首付50%貸款購得，兩年的貸款利息也要近30萬元，炒房獲利空間很小。

　　炒房要面臨重重困難，為何市場上還是有人選擇去炒房呢？

　　一位炒房客就向《廣廈時代》透露了她的想法，她表示，在目前的touzi市場中，作為她這樣對金融了解較少的touzi客，手里有閑錢，想要touzi，似乎只有touzi房產(chǎn)一條路。不過，XG確實阻擋了她的touzi計劃，所以她轉(zhuǎn)向了商住房。她透露，她今年年中購買的一套商住房，現(xiàn)在已經(jīng)漲了60萬元，如果當時把資金投向其他任何渠道，都不會有這么高的獲利。嘗到了這套房的甜頭，她就在計劃購置另一套房產(chǎn)。但是她并不打算賣掉漲了價的這套房，而是計劃通過互聯(lián)網(wǎng)金融和銀行消費貸款來湊另一套房的款項。不過，她也提出了自己的擔心，商住房轉(zhuǎn)讓也要面臨不小的交易成本，如果房價不是像2016年上漲如此迅速，她的資金成本很難被覆蓋，獲利就更微乎其微。

　　前文提到的操盤手表示，很多touzi性購房都是為了應(yīng)對資金潮帶來的資產(chǎn)貶紙，在touzi渠道單一的局面下，購房避險是大部分家庭的選擇。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房地產(chǎn)天然具備了touzi屬性，而touzi屬性出現(xiàn)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒疊加的過去一年多的財富效應(yīng)。只要房價漲，自然會有人用房子來touzi。只要金融不收緊，自然房價會漲。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，2015年到2016年的這一輪房價與去年夏天股市的深度調(diào)整不無關(guān)系，在目前貨幣大量發(fā)行的情況下，普通百姓基本只有“非股即房”的touzi方式。去年六月股市大跌之后，很多擔心資產(chǎn)貶紙的老百姓不得不將資金投向了房地產(chǎn)市場，大量資金的流入也促使了房地產(chǎn)市場的迅速升溫。選擇炒房，主要是無其他資產(chǎn)可“炒”。

　　建立長效機制促房產(chǎn)回歸居住屬性

　　touzi性購房，是touzi渠道單一背景下，一些touzi客的無奈選擇。業(yè)內(nèi)人士指出，關(guān)注此次中央經(jīng)濟工作會議精神，不應(yīng)只關(guān)注“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

　　張大偉表示，首先是中央經(jīng)濟工作會議再次明確了房地產(chǎn)要建立長效機制。過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因為經(jīng)濟走勢不同而出現(xiàn)波動，長效機制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè)、房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關(guān)鍵要處理好住房消費和touzi、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的touzi屬性、回歸居住屬性。從此次會議看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度。以長效機制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。

　　另外，加快租賃市場的發(fā)展也紙得關(guān)注，張大偉分析表示，租賃市場不能成為市場主流的原因是因為買賣市場touzi比例較高，在未來房地產(chǎn)建立長效機制的情況下預(yù)期租賃市場將逐漸增加影響力。

　　張大偉認為，未來政策開始“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始了明顯的分化，托底蓋帽開始出現(xiàn)，這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策、一城多策。

　　胡景暉提出，此次中央經(jīng)濟會議在土地供應(yīng)也給出了明確指示，增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地等政策對市場都會起到積極作用。但是，土地政策里更重要的是改變地方政府的土地財政模式。只要土地出讓金是地方政府主要的財政收入來源，那么從增加收入的角度越高的地價對地方政府就越好，利益驅(qū)動就不可避免的推高地價，推高房價。只有改變土地財政模式，改變地方政府對土地收入的依賴，才能從根本上遏制房價;也只有改變這種模式，才能夠積極引導(dǎo)地方政府把更多的精力放到促進實體經(jīng)濟發(fā)展、刺激消費上去，通過做大實體經(jīng)濟的蛋糕，增加稅源來解決財政問題，所以，通過長效機制幫助地方政府擺脫對土地財政的依賴才是土地政策需要解決的根本問題。

　　前文提到的操盤手表示，從一線的經(jīng)驗看，要想讓房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，只將目標瞄向打擊炒房是有局限性的，因為現(xiàn)在市場上純炒房的購房者本就很少。而應(yīng)著重從增加土地供應(yīng)、降低交易環(huán)節(jié)稅費激活房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和鼓勵居民長期持有，出租手里的閑置房源，增加市場的可租房源入手。

　　胡景暉也指出，十幾年的實踐證明，交易環(huán)節(jié)的加稅不僅不能控制房價，反而會嚴重增加購房者的成本，因為在貌似供不應(yīng)求的市場條件下，交易環(huán)節(jié)的稅收醉終都會被轉(zhuǎn)嫁給購房人，高房價加高額交易稅令真正自住型購房人負擔更加沉重。而在持有環(huán)節(jié)，稅負為零，這就為囤房炒房制造了溫床。

　　如果既要解決土地出讓金的替代問題，又要解決交易環(huán)節(jié)加稅難以遏制房價上漲的問題，稅收的重點就應(yīng)當從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)，實行交易環(huán)節(jié)減稅，持有環(huán)節(jié)加稅，尤其是對長期空置、多套持有的房屋進行征稅。如果能在這方面進行改變，那么市場的供求關(guān)系將能得到很大的改善，房價也能在很大程度上被抑制住。

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