李宇嘉：一線城市房價暴漲限購不能放松

2018-03-12 16:04:51來源：海口房價瀏覽量（）

[摘要] 非本地戶籍居民家庭限購一套住房，上述地區(qū)購房首付款比例最低限制從此前20%升至30%，這應該是我國縣一級區(qū)域單獨實施住房限購的首個案

非本地戶籍居民家庭XG一套住房，上述地區(qū)購房首付款比例醉低限制從此前20%升至30%，這應該是我國縣一級區(qū)域單獨實施住房XG的首個案例。

2015年，北京新房成交了1345萬平方米，較2014年上漲23%，達到近十年的峰紙。但是，靠近北京副中心通州的河北廊坊市，作為一個三線城市，2015年新房的成交量居然達到1038萬平米，接近北京。據(jù)悉，廊坊70%的房子賣給了“北京人”，包括被北京高房價擠出的“剛需”，以及因疏解人口而流出的外地人。

2015年，北京新房和二手住房均價分別上漲了15%和25%，但河北廊坊市靠近北京通州的“北三縣”(三河市、大廠縣、香河縣)，房價漲幅卻是北京的2倍。其中，作為北京“后花園”的三河市燕郊鎮(zhèn)，房價一年內漲了一倍。2016年3月，“環(huán)京縣”各區(qū)域房價相比春節(jié)前又漲了2000-4000元不等，燕郊房價進一步上漲20%以上，目前近3萬元的均價甚至是北京平谷區(qū)房價的2倍。

近年來，河北“環(huán)京縣”，特別是“北三縣”，已成為被北京高房價擠出的“剛需”、外來人口“住房夢”、扎根首都的不二選擇。每天一大早，一輛輛擠得像沙丁魚的大巴車便從“北三縣”各大住宅密集區(qū)駛向北京，傍晚又載著這些人從北京回來，燕郊一個鎮(zhèn)就有40多萬人這樣往返。隨著北京疏解人口、產(chǎn)業(yè)力度的加大，到十三五末，“北三縣”常住人口將達到265萬，比2012年翻一倍。

本來，這是一個良好的都市圈發(fā)展景象，即人口由特大城市中心區(qū)向外圍遷移，形成類似于日本東京“市-都-圈”式的都市圈模式、分層住房供應模式，既集聚了人口，發(fā)揮城市規(guī)模效應，降低了公共服務邊際成本，又解決了人口過分集中后的“城市病”。但目前看，北京和“環(huán)京縣”這種都市圈發(fā)展模式，很大程度上還停留在民間和市場自發(fā)推動，但秩序卻很混亂的“野蠻生長”階段。

盡管京津冀一體化在加速推進，北京開始有序疏解“非首都功能”，在人口、產(chǎn)業(yè)方面“做減法”，河北“環(huán)京縣”也開始承接一些“非首都功能”的產(chǎn)業(yè)與人員。但在軌道交通和公共服務配套方面，具體規(guī)劃并未制定并“落地”。典型的例子就是，軌道平谷線、6號線到底有無在燕郊設站，一直不明確，“環(huán)京縣”剃頭挑子一頭熱，京冀兩地在產(chǎn)業(yè)、人口、服務上的規(guī)劃無法協(xié)同。醉后的結果是，“環(huán)京縣”只是以不斷上漲的房價、不斷抬升的投機需求，來透支“環(huán)京”和京津冀一體化的政策利好。

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以三河市燕郊為例，作為一個鎮(zhèn)，截止2015年，常住人口已達到了80萬人，這是一個中等城市的“體量”。近年來，燕郊有意無意地作為承接北京“剛需”的“睡都”來發(fā)展，但在公共服務方面，燕郊是按照廊坊的一個鎮(zhèn)來設置公共服務供給的。以交通為例，燕郊距離北京國貿僅15公里，但對外交通完全依靠102國道出行，擁擠程度比北京“睡城”回龍觀還要嚴重，15公里的路程要花1-2個小時。

滿眼望去，燕郊在建樓盤和腳手架林立，但火熱的建設高潮難掩通勤成本高的嚇人，區(qū)域內城市管理混亂，教育配套嚴重缺失，社區(qū)服務質量低下，社會治安形勢嚴峻，生活服務低端落后，環(huán)境污染抬頭等問題。事實上，這是目前三大都市圈內所有衛(wèi)星城的共性，即與圈內核心城市在產(chǎn)業(yè)轉移與協(xié)作、公共服務銜接上的不足，但地方政府和開發(fā)商為追求短期利益，房地產(chǎn)卻先行過度發(fā)展。

目前，三大都市圈發(fā)展和區(qū)域一體化的利好，已被高漲的房價透支，但事實上這些利好絕大多數(shù)并未兌現(xiàn)。特別是，近期一線城市收緊了XG、限貸政策后，但“去庫存”政策利好不斷，touzi炒作外溢到了一線城市周邊的衛(wèi)星城。百城房價指數(shù)顯示，今年3月，房價上漲TOP20的城市中，東莞、惠州、蘇州、昆山排在前四位，而中山、保定、廊坊分別排在第6、第9和第14位。

一季度，一線城市新房成交量同比僅增27.6%，遠低于二三線城市分別58.2%和60.6%的增速。特別是，北上廣深周圍三四線城市已成為樓市的“暴風眼”。隨著產(chǎn)業(yè)、人口的梯次轉移，住房需求向都市圈內三四線城市轉移，這是城市化第二階段的必然結果，即人口從城市化到“都市圈”化。但是，受刺激政策利好預期和touzi投機需求外溢，三大都市圈內衛(wèi)星城房價暴漲，這是管理層不希望看到的。因此，不管是蘇州限制房價漲幅，還是廊坊限制外地人買房、限制杠桿，或者深圳周邊的東莞和惠州堅持30%的醉低首付比例，筆者認為這是必要的。

通過需求端限制，抑制樓市投機炒作，降低“都市圈化”的成本，為特大城市人口和產(chǎn)業(yè)轉移和疏導創(chuàng)造低成本的環(huán)境，這是第一步。與此同時，在推進特大城市與圈內三四線城市在區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃、軌道交通一體化、基礎和市政設施先行建設、教育醫(yī)療均等化及異地結算和認定等方面，要建立明確具體的合作機制、實施機制及分階段任務。涉及到的相關省份和城市，要抓住住房需求向特大城市周圍大規(guī)模轉移的契機，打破“一畝三分地”、注重短期經(jīng)濟績效和成本支出對比的短視思維，本著人口、產(chǎn)業(yè)重構帶來的空間資源釋放、經(jīng)濟效率提升帶來的長期利好，以構建良好的稅收分享機制為激勵，以省際間和市際間積極有效的公共政策為手段，實現(xiàn)公共服務與產(chǎn)業(yè)、人口、住房需求轉移同步推進，夯實都市圈和區(qū)域一體化的基礎。

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