海南控制房價(jià),海口和三亞離限購不遠(yuǎn)了

2月28日上午10點(diǎn)，海南省住建廳召集了42家房地產(chǎn)開發(fā)商和28家中介開了個(gè)會(huì)。我關(guān)注的結(jié)果有幾點(diǎn)：

1、嚴(yán)查開發(fā)商捂盤行為，對問題嚴(yán)重的取消經(jīng)營資格，追究相關(guān)人員的責(zé)任;

2、沒有預(yù)售證的，不準(zhǔn)搞認(rèn)籌、預(yù)售等等;

3、不得隨意漲價(jià)，超過5%以上的，醉高處罰是暫停網(wǎng)簽、停發(fā)預(yù)售證。

實(shí)際上，在2月份我連續(xù)寫過幾篇相關(guān)的文章，提醒touzi者注意政策性風(fēng)險(xiǎn)，并且在2月25日發(fā)布的《 三亞 的房產(chǎn)市場那么火爆，現(xiàn)在還能買嗎》一文中預(yù)測過，可能會(huì)跟當(dāng)年的香河一樣出臺限制價(jià)格的方式來引導(dǎo)資金流向周邊城市，沒看到的可以關(guān)注我的微信公眾號：房產(chǎn)教授，在歷史文章中查看。

對于去庫存的措施，我也曾經(jīng)在多篇文章中指出，去庫存是一個(gè)大的政策，手段是限制一二線城市，將資金引向三四線城市;限制熱點(diǎn)城市，將資金引向周邊城市。醉終的目的是實(shí)現(xiàn)大部分城市的庫存量降到合理、安全的標(biāo)準(zhǔn)上，醉終還是要回歸到“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本原則。

昨天跟被人稱為“中國房產(chǎn)touzi第一人”的張羽沖老師一起考察了崖州灣片區(qū)和洛克港灣項(xiàng)目，下午共同參加了三亞廣播電臺的三亞之聲欄目的高端訪談直播，期間張老師解釋了“炒房”和房產(chǎn)touzi的區(qū)別：炒房是只看眼前房價(jià)是否上漲，醉大的特點(diǎn)就是盲目追熱、追高;房產(chǎn)touzi則是看房子的長遠(yuǎn)價(jià)紙，有長期持有價(jià)紙的房子，才有touzi價(jià)紙，好的房子不需要炒，隨著各項(xiàng)配套的齊全，人口的涌入，其價(jià)紙自然就被發(fā)現(xiàn)了，價(jià)格自然就漲上去了。張老師還表示，一個(gè)好的房子，需要提前幾年發(fā)現(xiàn)價(jià)紙，提前買入，否則等到大家都認(rèn)可了，價(jià)格早就漲起來了。這跟教授的“touzi房產(chǎn)就是touzi整個(gè)片區(qū)的未來趨勢”的觀點(diǎn)是一樣的。

現(xiàn)在海南存在的問題有兩個(gè)：一是新房房價(jià)上漲完全由開發(fā)商主導(dǎo)，二手房市場價(jià)格完全因一手房帶動(dòng)所致;二是不論是否有touzi價(jià)紙的房子都啟動(dòng)漲價(jià)模式，每個(gè)項(xiàng)目都堅(jiān)稱自己房源緊張。而導(dǎo)致這種情況的原因，主要有以下兩點(diǎn)。

一、部分開發(fā)商隨意調(diào)價(jià)，違背去庫存的目的。

根據(jù)銷售人員的微信群、朋友圈等發(fā)布的情況來看，部分樓盤在2月一個(gè)月內(nèi)連續(xù)上漲兩三次，而且漲幅巨大，有樓盤一次上漲的幅度高達(dá)20%以上。

去庫存政策的目的是在房價(jià)平穩(wěn)的情況下，把房子庫存降下來，而不是讓開發(fā)商趁機(jī)漲價(jià)，這顯然違背了去庫存的初衷。

二、部分開發(fā)商捂盤惜售，人為制造房源緊張現(xiàn)象。

由于霧霾天氣加上內(nèi)地降溫等因素，海南的區(qū)域價(jià)紙被越來越多人所認(rèn)同，導(dǎo)致來海南買房置業(yè)的人也越來越多，市場需求的加大自然就造成高價(jià)紙的樓盤房源緊張。

而有些樓盤則趁著市場回暖，私自控制房源，捂盤惜售，造成房源緊張的假象，借機(jī)漲價(jià)，不明真相的買房者為了搶房忽略了價(jià)紙因素，購買了價(jià)格遠(yuǎn)大于價(jià)紙的房子。

本次嚴(yán)打，一方面限制了房價(jià)的隨意上漲，另一方面又將部分被開發(fā)商隱藏的房子挖掘出來，減緩緊張氣氛。這樣以來，房價(jià)上漲的速度就會(huì)迅速穩(wěn)定，購房者也會(huì)快速冷靜下來，由感性追熱，慢慢轉(zhuǎn)為理性touzi、價(jià)紙touzi，降低了投機(jī)性泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

本次嚴(yán)打，并沒有專門針對?？凇⑷齺?、 陵水 這些熱門城市，說明熱門城市中去化任務(wù)還沒有達(dá)到預(yù)期，需要以平穩(wěn)、健康的方式繼續(xù)去化的腳步。限制價(jià)格、嚴(yán)查捂盤之后，房價(jià)穩(wěn)定下來，會(huì)加速去化的進(jìn)程。下一步，或許會(huì)有專門針對熱點(diǎn)城市的政策(如XG)，將資金引導(dǎo)到其它縣市，既讓人了解到其它縣市的功能價(jià)紙，也能在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)全島健康去化的目的。

所以這里的建議是，不要有過高的預(yù)期，理性touzi、價(jià)紙touzi才會(huì)獲得更穩(wěn)定的回報(bào)。

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