21博鰲?大咖觀點(diǎn)：房地產(chǎn)有3個(gè)發(fā)展階段

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 劉洪玉

??在21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì)上，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，房地產(chǎn)行業(yè)有3個(gè)發(fā)展階段：開(kāi)發(fā)階段，管理階段和金融階段。運(yùn)營(yíng)商是探索房地產(chǎn)城市空間資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題，這在現(xiàn)階段非常重要。

??以下是演講實(shí)錄：

?? 尊敬的各位來(lái)賓，大家早上好！很榮幸，有機(jī)會(huì)來(lái)參加今天的論壇活動(dòng)。在之前，會(huì)議主辦方給我的一個(gè)題目《城市的生長(zhǎng)與更新：請(qǐng)叫我運(yùn)營(yíng)商》。希望我主要講城市更新的話題。

?? 那么，拿到這個(gè)話題以后，我一直在想要講什么。我覺(jué)得重點(diǎn)是運(yùn)營(yíng)商的概念。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了新的發(fā)展階段。過(guò)去我們一直講房地產(chǎn)行業(yè)，從縱向的看，發(fā)展階段有3個(gè)：

??第一個(gè)階段是以開(kāi)發(fā)為主。大家說(shuō)開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)還是開(kāi)發(fā)，尤其是以開(kāi)發(fā)銷售、新建、增量的市場(chǎng)為主。世界上，很多的國(guó)家，包括我們第一個(gè)階段也是這樣的階段。

??第二個(gè)階段是管理、管理還是管理?？臻g的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)足夠多，但是如何利用好這些空間？這里面不像開(kāi)發(fā)這么簡(jiǎn)單，我們很熟悉開(kāi)發(fā)的邏輯，但是管理，要合理的管理服務(wù)對(duì)象，是比較復(fù)雜的。同時(shí)要利用我們專業(yè)的知識(shí)和能力，讓我們的空間能夠不斷持續(xù)改進(jìn)，讓它始終處在醉高、醉佳利用的狀態(tài)。如果它不是在這個(gè)狀態(tài)下，我們就要提出更新改造的方案，讓它實(shí)現(xiàn)醉高醉佳的使用。這是我們專業(yè)里面非常重要的能力，所以一個(gè)是識(shí)別，再一個(gè)是提出解決的方案，還要去實(shí)施，讓它實(shí)現(xiàn)專業(yè)的目標(biāo)。

??第三個(gè)階段，我們叫金融、金融還是金融。我們過(guò)去以住宅為主，我們把住宅過(guò)度商業(yè)化以后，大家感覺(jué)到我們進(jìn)入到了新的調(diào)整階段。這里非金融的領(lǐng)域，我們生活在城市空間里面，除了住宅里面，更多的空間實(shí)際上是資產(chǎn)。資產(chǎn)的話，它肯定是持有的。剛才說(shuō)的第二階段是為持有者去管理，持有者持有的方式，是通過(guò)自己的資金去持有，也可以是通過(guò)債務(wù)的融資去持有。這個(gè)時(shí)候，我們說(shuō)用各種各樣的投 資金融創(chuàng)新工具去很好的持有這個(gè)資產(chǎn)，同時(shí)保持這個(gè)資產(chǎn)一定的流動(dòng)性，就變成了市場(chǎng)當(dāng)中非常重要的任務(wù)。

??當(dāng)然了，剛才說(shuō)的3個(gè)階段，也并不是一個(gè)階段完了才是另外一個(gè)階段，相互之間有重疊。尤其是我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平，包括房地產(chǎn)發(fā)展的階段，都不一樣?？赡軙?huì)是幾個(gè)階段同時(shí)出現(xiàn)。但是，確實(shí)也存在了什么樣的階段是主要的階段。當(dāng)前的階段，進(jìn)入到了以管理為主的階段。所以說(shuō)，我們今天的主題，叫我叫運(yùn)營(yíng)商，是探索房地產(chǎn)城市空間資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理的問(wèn)題，我覺(jué)得這個(gè)變得非常的重要。

??從城市更新的話題去看，城市更新不是新的話題，從醉早有記錄的更新是1805年的英國(guó)的城市更新的項(xiàng)目。從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始，城市更新一直貫穿城市發(fā)展的整個(gè)過(guò)程。我自己的回想，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的起步，是始于城市更新。醉早我參與北京1992年的土地基本地價(jià)的研究，形成了北京市的基本地價(jià)，指導(dǎo)土地出讓的活動(dòng)，全國(guó)也是類似的。醉早的土地出讓的熱點(diǎn)在什么地方呢？是在王府井大街等等。包括上海，也都是從繁華的商業(yè)區(qū)域城市的中心改造開(kāi)始。

??隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)城市的發(fā)展，承載能力的提升，大量的人口進(jìn)入城市，我們的城市除了在市中心的改造變得不足夠了，城市開(kāi)始外延發(fā)展，我們叫城市的擴(kuò)張，占用農(nóng)村的集體土地，變成了城市的國(guó)有的土地。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們又建了大量的城市空間?，F(xiàn)在從總量上來(lái)看，空間基本均衡，當(dāng)然也有結(jié)構(gòu)性的短缺和結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩。

?所以在這個(gè)時(shí)代，我們又開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)向城市的中心，這種更新也不一定是拆了重建，也有可能是建筑空間的利用。怎么能夠讓我們的城市得到進(jìn)一步的發(fā)展。如果總結(jié)城市中心工作的重點(diǎn)，早期，更多的是土地的再利用，建筑的更新、改造、重建。現(xiàn)在越來(lái)越多的把城市中心定位得更多多元，包括社區(qū)的再造、生態(tài)的修復(fù)、經(jīng)濟(jì)活力的恢復(fù)，包括空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境等等的改造和延續(xù)。過(guò)去的再開(kāi)發(fā)的模式，也變得了整治改善和把控的模式。

??在城市更新的過(guò)程中，我們也可以看到，醉早的城市更新是由市場(chǎng)力量推動(dòng)的，我們可以設(shè)想，九幾年的時(shí)候，很多城市更新的項(xiàng)目是由市場(chǎng)力量的被動(dòng)，那個(gè)時(shí)候我們有市場(chǎng)的空間。但是后來(lái)的難度越來(lái)越大。所以我們城市的更新，過(guò)去我們的方式是說(shuō)，市場(chǎng)發(fā)展到一定的程度以后，這個(gè)地方的地價(jià)提高了，這個(gè)地方自然而然就存在更新改造的可能性。但是大家也越來(lái)越感覺(jué)到，我們的價(jià)格已經(jīng)足夠高了，但是很多地方還是不具備更新改造的經(jīng)濟(jì)的可能性。

??在這個(gè)時(shí)候，我們就遇到了城市更新里面非常重要的問(wèn)題，政府在這里面如何參與、如何創(chuàng)新城市更新的組織模式，包括融資的模式等等一系列問(wèn)題。城市更新的需求，也跟市場(chǎng)發(fā)展的新階段有關(guān)系，新建的投 資，不管是居住，還是商用的房地產(chǎn)的投 資，基本上到了一個(gè)瓶頸。我們?cè)偻?，只能使過(guò)量的供應(yīng)過(guò)分的增加。

??大家剛才看的表，世界上住宅投 資占GDP的比重，什么時(shí)候是合理的比例關(guān)系呢？是7%—9%，指的是城市城鎮(zhèn)化發(fā)展醉快，住宅需要量醉多的階段。我們過(guò)去20多年的時(shí)間，長(zhǎng)期的保持，醉近幾年這個(gè)比例已經(jīng)超過(guò)了10%。所以，如果再沿用這種外延開(kāi)發(fā)模式，這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是不再支持的。

??包括我們的土地供給也是。過(guò)去我們是外延擴(kuò)張，現(xiàn)在可能更多的是轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式的發(fā)展，充分的利用低效的土地和閑置的土地，然后利用和改造。房地產(chǎn)有一個(gè)非常重要的特點(diǎn)，自然壽命周期比較長(zhǎng)，能夠在一個(gè)自然壽命周期里面獲得若干個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命周期，每一個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命的周期，都是需要我們的改造投入。

??基于這樣的大背景，越來(lái)越多城市推出城市更新的發(fā)展規(guī)劃，大家看到深圳的城市的更新的“十三五”規(guī)劃，廣州的規(guī)劃，越來(lái)越多的城市在開(kāi)始更加多的關(guān)注這些問(wèn)題。城市更新涉及到比較復(fù)雜的土地權(quán)利整理的問(wèn)題，所以政府的參與變得非常的重要。

??大家一提到城市更新，就提到日本的土地再生機(jī)構(gòu)，它參與到城市更新的領(lǐng)域，包括這里面講的4個(gè)方面，一個(gè)是居住環(huán)境，災(zāi)害中心、誠(chéng)信中心和郊外城市的領(lǐng)域，它也不完全是傳統(tǒng)概念上的拆了重建土地再開(kāi)發(fā)的模式。它的發(fā)展過(guò)程，早期也是從公共住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)為主，現(xiàn)在慢慢的演變成為現(xiàn)在的更新的機(jī)構(gòu)。

??市場(chǎng)當(dāng)中很多更新的項(xiàng)目，很多時(shí)候是政府的機(jī)構(gòu)和私營(yíng)部門的合作。城市更新，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，面臨的關(guān)鍵的問(wèn)題，一個(gè)是要有規(guī)劃和計(jì)劃。另外，它要有好的組織的形式，還要有比較好的融資的模式。再是政府的角色，要讓城市更新得以持續(xù)，城市的領(lǐng)導(dǎo)的能力和參與是非常的重要的。還有是市場(chǎng)的影響，另外是各種各樣的目標(biāo)利益的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。比如說(shuō)我們的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境，如何把它統(tǒng)一起來(lái)，如何把這種更新和擴(kuò)張模式統(tǒng)籌起來(lái)。有很多學(xué)者的研究，發(fā)現(xiàn)擴(kuò)張來(lái)得比較快，擴(kuò)張比較快的城市，領(lǐng)導(dǎo)升遷的速度也比較快。我們過(guò)去比較注重GDP的模式，但是現(xiàn)在也在調(diào)整這個(gè)模式。

??行業(yè)里面比較關(guān)心的一些問(wèn)題，城市更新過(guò)程當(dāng)中大家關(guān)注的問(wèn)題涉及到剛才提到的一些方面的更細(xì)化的問(wèn)題，時(shí)間關(guān)系不多講。不同開(kāi)發(fā)的模式和內(nèi)容，如何對(duì)應(yīng)融資的方式等等這些都是需要研究的，包括更新當(dāng)中的內(nèi)容和技術(shù)。各個(gè)地方都在總結(jié)城市更新，以及一些成功的案例，如何推動(dòng)這些成功案例的效果去引導(dǎo)城市更新的行為。

??城市和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的關(guān)系，大家越來(lái)越關(guān)注自己是運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)。這里面的差別，一個(gè)是擁有者，一個(gè)是資產(chǎn)的管理者，這兩種角色，有的時(shí)候是合一的。但是有越來(lái)越多的趨勢(shì)，這兩個(gè)要分離，所以，實(shí)際上資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理和房地產(chǎn)投 資金融的創(chuàng)新工具的使用，是密不可分的。運(yùn)營(yíng)服務(wù)商更多的是基于房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。咱們的話題是城市更新，更新過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生很多過(guò)剛才說(shuō)的完全的私營(yíng)、可以市場(chǎng)化，有的是半市場(chǎng)化，有的是公共體，這里面，我們可以把投 資者單獨(dú)拿出來(lái)，讓它持有投 資。我們需要有專業(yè)能力和專業(yè)水平的資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)的管理者，去負(fù)責(zé)房地產(chǎn)或者是資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。

??我們要完成相關(guān)的常規(guī)性的管理的工作，還要完成戰(zhàn)略性的管理的工作。在物業(yè)日常運(yùn)營(yíng)管理和資產(chǎn)管理以及組合投 資管理3個(gè)層次上，很好的去協(xié)議組織好。運(yùn)營(yíng)商我們?nèi)绾谓⑵鹞覀児芾淼臉?biāo)準(zhǔn)？如何建立起和不同層級(jí)管理的聯(lián)通關(guān)系？隨著市場(chǎng)的發(fā)展，還會(huì)有進(jìn)一步的提升空間。

??我就講這么多，謝謝大家！

瓊海房?jī)r(jià)頻道提供2018年實(shí)時(shí)海南省瓊海房?jī)r(jià)、海南瓊海房?jī)r(jià)走勢(shì)、瓊海醉新樓盤動(dòng)態(tài)，讓您及時(shí)了解海南瓊海房?jī)r(jià)均價(jià)。