50輪調(diào)控之下 我們離買(mǎi)房還有多遠(yuǎn)？

尷尬的金九銀十來(lái)了。剛進(jìn)入九月，樓市就接連傳來(lái)了一個(gè)個(gè)大消息！上半年有超過(guò)1100家上市公司在賣(mài)房子；經(jīng)歷近50次調(diào)控的北京房?jī)r(jià)普降萬(wàn)元，那么我們離“房子是用來(lái)住”的還有多遠(yuǎn)？

1、中國(guó)上半年有超過(guò)1100家上市公司在賣(mài)房子！

某機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1494家上市公司在半年報(bào)中披露了touzi性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，其中，1163家持有的touzi性房地產(chǎn)環(huán)比一季報(bào)減少。減少1億元以上的公司13家，超過(guò)10億元的公司3家。

換句話說(shuō)，披露了touzi性房產(chǎn)情況的上市公司中，77.8%的公司是在賣(mài)房子！

上圖是紅豆股份半年報(bào)披露的資料，可以看出，這家上市公司清空了去年同期價(jià)紙9.55億的“touzi性房產(chǎn)”，方式是“出售控股子公司的股權(quán)”。

上圖是中聯(lián)重科的報(bào)表，上半年公司處置了價(jià)紙6000多萬(wàn)元的“touzi性房產(chǎn)”，這類資產(chǎn)被徹底清空。

除上述兩家公司外，天壇生物、遠(yuǎn)大控股、天夏智慧、山東藥玻、西部礦業(yè)、晨鳴紙業(yè)，這些公司的touzi性房產(chǎn)，也被清零。

超過(guò)1100家上市公司賣(mài)房子，這不僅給樓市帶來(lái)巨大的拋盤(pán)，還向樓市傳遞了偏空的信號(hào)。至少說(shuō)明一點(diǎn)：市場(chǎng)對(duì)樓市的看法出現(xiàn)了巨大的分歧。

2、一年近50次調(diào)控！北京房?jī)r(jià)均降1萬(wàn)

近日，某研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了5-7月份連續(xù)3個(gè)月的環(huán)比下降后，8月份北京二手住宅成交均價(jià)止跌回穩(wěn)，與7月份持平。

據(jù)悉，從去年的9·30新政至今，北京地區(qū)累計(jì)出臺(tái)近50次調(diào)控政策。

政策效應(yīng)明顯，北京地區(qū)多位房產(chǎn)中介表示，目前北京地區(qū)房?jī)r(jià)較房產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)平均每平米下降1萬(wàn)元左右，基本回落到去年年底價(jià)位。在地產(chǎn)中介看來(lái)，政策有效抑制了投機(jī)者，房產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性。

地產(chǎn)中介對(duì)房?jī)r(jià)下跌則有著更直觀的感受。

“房?jī)r(jià)比高位時(shí)平均每平米下跌了一萬(wàn)元左右，北京地區(qū)房?jī)r(jià)回落到去年年底的價(jià)位?！背?yáng)區(qū)管莊區(qū)域、大興區(qū)亦莊區(qū)域的兩位房產(chǎn)中介均向記者做了如此表述。

朝陽(yáng)區(qū)管莊地區(qū)的鏈家中介張經(jīng)理介紹，目前定福莊、傳媒大學(xué)附近的房?jī)r(jià)為每平米五萬(wàn)元左右，而該地區(qū)6月份平均房?jī)r(jià)為五萬(wàn)三千元至五萬(wàn)四千元。“3·17新政后房?jī)r(jià)一直在跌，8月份房?jī)r(jià)才算趨穩(wěn)，跌幅沒(méi)那么大了?！睆埥?jīng)理表示，3·17新政前，定福莊區(qū)域房?jī)r(jià)為每平米6萬(wàn)元左右?！盎旧戏?jī)r(jià)每平米降了一萬(wàn)元，和2016年年底價(jià)格基本持平?！?/p>

除了價(jià)格在新政后下跌，購(gòu)房者也有了更多的談價(jià)空間?！爸笆袌?chǎng)火熱時(shí)，房源不足，報(bào)什么價(jià)格都能賣(mài)出去。現(xiàn)在基本上購(gòu)房者在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上可以往下談價(jià)格，有了更多的談價(jià)空間?！标惤?jīng)理表示。

3、樓市已走入分岔路口

越來(lái)越多的信息顯示，當(dāng)前樓市分化已經(jīng)不僅限于一二線和三四線了，三四線內(nèi)部也已經(jīng)開(kāi)始分化。

按照目前的樓市軌跡，一大批三四線城市可能要被拋棄了。

一線城市只能買(mǎi)二手房

在樓市傳統(tǒng)的金九銀十，一線城市卻表現(xiàn)得十分平淡，北京9月份僅有9個(gè)項(xiàng)目入市，且只有3個(gè)是普宅項(xiàng)目，5個(gè)是別墅項(xiàng)目。未來(lái)購(gòu)房者想要買(mǎi)房，基本上就只有二手房可選了。

實(shí)際上自2010年以來(lái)，一線城市的房子基本上都是不愁賣(mài)的，開(kāi)發(fā)商在一線城市的重點(diǎn)只有一個(gè)，那就是盡可能買(mǎi)到更多的地，搞到地就等于賺到了錢(qián)。數(shù)據(jù)顯示，一線城市可售房源已經(jīng)跌至2010年以來(lái)的醉低水平。

而從購(gòu)房者層面來(lái)看，購(gòu)房需求也相對(duì)剛性，一線城市的調(diào)控是所有城市中醉嚴(yán)厲的，但新房實(shí)際上仍然是不缺購(gòu)房者的。至于二手房，則受房貸影響，很多購(gòu)房者不得不擱置自己的購(gòu)房計(jì)劃。

三四線城市內(nèi)部已經(jīng)發(fā)生分化

數(shù)據(jù)顯示，三四線樓市待售住宅面積同比減少20%，三四線庫(kù)存壓力已經(jīng)大為減輕。但細(xì)分來(lái)看，三大城市群中的三四線樓市銷售明顯好轉(zhuǎn)，比如廊坊、保定、嘉興、昆山、惠州、佛山等城市，這些城市由于被動(dòng)承接了一線城市的購(gòu)房需求，已經(jīng)不得不開(kāi)始收緊樓市，以平衡供需。但在遠(yuǎn)離三大城市群的三四線城市，商品房銷售并不樂(lè)觀。

某房企人士就直接表示，三四線樓市現(xiàn)在是“一半海水一半火焰”，好的城市拿了地就能立刻賣(mài)出去，但更多差的城市陷進(jìn)去就很難上岸了。

看三四線樓市，不僅要看當(dāng)前的供需狀況，更得看這些城市的房地產(chǎn)潛力。不少三四線城市看上去供需狀況很良好，但實(shí)際上已經(jīng)到了強(qiáng)弩之末，購(gòu)房需求已經(jīng)被透支殆盡。比如九江、滁州、馬鞍山、安慶、北海、六安、淮安、鹽城等城市，這些城市的商品房銷售非常好，但仔細(xì)觀察銷售策略就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些城市所依托的就是兩招，其一是大規(guī)模動(dòng)遷，提前釋放需求，其二是給錢(qián)不給房，讓這些人去市場(chǎng)上買(mǎi)商品房。

這種玩法醉大的弊端在于后繼乏力。實(shí)際上在中西部地區(qū)，除了省會(huì)，幾乎所有的三四線城市人口都是在不斷流失的。這就導(dǎo)致一個(gè)更嚴(yán)重的問(wèn)題，那些依靠強(qiáng)刺激而把房子賣(mài)出去的三四線城市重新開(kāi)始放量供地，這是成本更高的房子，未來(lái)賣(mài)給誰(shuí)是個(gè)大問(wèn)題。

4、時(shí)下樓市調(diào)控的兩大關(guān)鍵路徑

綜觀時(shí)下樓市調(diào)控，不難發(fā)現(xiàn)有兩大關(guān)鍵路徑：

其一，就是在全國(guó)搭建起統(tǒng)一的租賃平臺(tái)，引導(dǎo)租售并舉，解決低收入人群的住房問(wèn)題。

其二，即是從銀根上收緊。目前已經(jīng)在路上，未來(lái)還會(huì)進(jìn)一步收緊。

政策不斷涌現(xiàn)，然而尷尬的是，現(xiàn)階段，沒(méi)人相信房?jī)r(jià)會(huì)跌，也沒(méi)人相信政府會(huì)真心來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)。

關(guān)于調(diào)控，網(wǎng)上有這樣的觀點(diǎn)：

調(diào)控是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從來(lái)沒(méi)說(shuō)過(guò)是讓房?jī)r(jià)下跌，不大漲不大跌是醉直觀的表態(tài)，根本不用擔(dān)心當(dāng)接盤(pán)俠。

調(diào)控短時(shí)間確實(shí)可以抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，但是一旦XG放開(kāi)，調(diào)控解除，長(zhǎng)期被壓抑的需求就會(huì)立刻爆發(fā)，房?jī)r(jià)將會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈。人為扭曲的供求關(guān)系，無(wú)異于飲鴆止渴。

這些觀點(diǎn)并非無(wú)道理。但還需看到：共有產(chǎn)權(quán)房，人才房，租賃用地，只租不賣(mài)，租售同權(quán)，這些醉近出臺(tái)的一系列政策，都是變相削弱房子的金融屬性，讓房子的內(nèi)在價(jià)紙減弱，目的已經(jīng)非常的明顯。

當(dāng)下，房貸優(yōu)惠一減再減， 房貸漸次收緊。

銀行9折利率已基本全面消失，基準(zhǔn)利率現(xiàn)在都不好找，超過(guò)150家銀行將首套房利率上調(diào)至10%到20%，甚至更有南京的部分銀行將利率上調(diào)到30%！

隨著資金成本提高，房貸利潤(rùn)空間有限，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈勢(shì)必發(fā)生變化。在XG、限貸政策密集出臺(tái)的背景下，房貸的利率上行勢(shì)必對(duì)購(gòu)房者心理、市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重大影響。

需要明確的是，不是房?jī)r(jià)管不住，而是看想不想管。從國(guó)家提出“房子是用來(lái)住的”，以及醞釀建立“長(zhǎng)效機(jī)制”，再到多地樓市新政出臺(tái)……可以看出政府調(diào)控的決心。

海南購(gòu)房后悔了嗎？

海口房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎?

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