海南省住建廳：明確自住型、共有產(chǎn)權(quán)住宅土地開(kāi)發(fā)的限定條件

9月29日，我省印發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格控制小戶型商品住宅審批有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，其中關(guān)于“各市縣自本通知印發(fā)之日起，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設(shè)”的政策內(nèi)容引發(fā)其社會(huì)極大關(guān)注，很多人對(duì)該政策的目的、執(zhí)行以及可能產(chǎn)生的影響都產(chǎn)生疑問(wèn)。今天，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)該政策進(jìn)行解讀和答疑。

資源稀缺要提高開(kāi)發(fā)效益

海南是我國(guó)唯一的熱帶島嶼省份，生態(tài)資源優(yōu)越，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展要從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，提高稀缺資源的開(kāi)發(fā)效益和使用價(jià)紙。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，海南要貫徹落實(shí)***總書(shū)記提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，嚴(yán)控供應(yīng)量，不能把海南變成房地產(chǎn)工廠，要從要多少建多少，變成有多少賣多少。

從目前 海南房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況看，小戶型商品住宅的需求及可接受的人群面廣，很多企業(yè)為迎合市場(chǎng)，促進(jìn)項(xiàng)目銷售和加快資金回籠，開(kāi)發(fā)了大量的小戶型商品住宅，并將大部分賣往島外市場(chǎng)。隨著大量小戶型商品住宅投入使用，更多島外“候鳥(niǎo)型”人群季節(jié)性居住，給當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和社會(huì)管理帶來(lái)極大壓力。

停止小戶型商品住宅建設(shè)，提高商品住宅套型面積，在我省實(shí)行開(kāi)發(fā)規(guī)模總量調(diào)控的情況下，可以降低入住人群規(guī)模，緩解基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施壓力，提升居住環(huán)境質(zhì)量。同時(shí)，大戶型商品住宅銷售及資金回籠相對(duì)較慢，對(duì)企業(yè)資金實(shí)力等方面要求較高，將倒逼房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步淘汰實(shí)力弱小的企業(yè)，支持有實(shí)力的企業(yè)做大做強(qiáng)，提升我省房地產(chǎn)業(yè)整體開(kāi)發(fā)水平。

此外，對(duì)于前來(lái)海南旅游度假、休閑養(yǎng)生的人群，應(yīng)鼓勵(lì)通過(guò)酒店、賓館、分時(shí)度假、共享型住房、共享農(nóng)莊、美麗鄉(xiāng)村民宿、住房租賃市場(chǎng)等多種途徑解決居住問(wèn)題。這也符合海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展方向。

提升產(chǎn)品品質(zhì)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

近年來(lái)，我省房地產(chǎn)商品住宅新開(kāi)工面積、銷售面積都有所增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍重視量的擴(kuò)張，忽視質(zhì)的提升，一些地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)粗放、品質(zhì)不高、配套不完善等問(wèn)題較為突出，不利于我省房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

為此，我省也在逐步摸索經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)系列相關(guān)政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)提高產(chǎn)品品質(zhì)和開(kāi)發(fā)水平。例如，從2015年11月，我省已經(jīng)停止批準(zhǔn)套型建筑面積在60平方米以下(含60平方米)的商品住宅建設(shè)， 三亞 市也將商品住宅醉小套型建筑面積提高至80平方米。

住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從近兩年的摸索經(jīng)驗(yàn)看，控制小戶型商品住宅開(kāi)發(fā)對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提升產(chǎn)品品質(zhì)具有較好的促進(jìn)作用。因此，經(jīng)多方面綜合考慮，《通知》提出，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設(shè)。

省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，該政策并非是“一刀切”。為保障本地居民的住房需求，回歸住房的居住屬性，《通知》提出，保障性住房及面對(duì)本地居民銷售的自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅不受100平方米限制。面向本地居民，可以定向供應(yīng)多種套型面積的住宅，包括小戶型住宅，滿足島內(nèi)不同層次的住房需求，解決好本地居民住房問(wèn)題。其中，自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅是指帶有一定保障性質(zhì)、面向本地居民供應(yīng)的低于市場(chǎng)價(jià)的商品住宅，居民可擁有完全產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)，并長(zhǎng)期擁有居住使用權(quán)。

明確自住型、共有產(chǎn)權(quán)住宅土地開(kāi)發(fā)的限定條件

今后，為加強(qiáng)自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅土地出讓、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、登記等方面的管理，對(duì)利用新出讓的住宅用地開(kāi)發(fā)建設(shè)自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅的，市縣政府應(yīng)在土地出讓時(shí)，明確提出該地塊所建住宅的用途、銷售對(duì)象、銷售價(jià)格、套型面積等限定條件，作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件，并由市縣政府相關(guān)主管部門與土地競(jìng)得人簽訂協(xié)議，督促其履行責(zé)任，并在項(xiàng)目建設(shè)中嚴(yán)格監(jiān)督落實(shí)。

同時(shí)，市縣規(guī)劃、住建、房管等部門應(yīng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證中注明該項(xiàng)目為自住型商品住宅或共有產(chǎn)權(quán)住宅，尤其是房管、國(guó)土部門要在房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記及轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，確保自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅用于解決符合條件的本地居民的住房問(wèn)題。

對(duì)利用存量商品住宅用地開(kāi)發(fā)自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅的，首先開(kāi)發(fā)企業(yè)要將建設(shè)計(jì)劃報(bào)經(jīng)市縣政府同意，并納入市縣自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅建設(shè)計(jì)劃實(shí)施。其次，各市縣有關(guān)部門也要按照上述新出讓的住宅用地開(kāi)發(fā)自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅的有關(guān)要求加強(qiáng)監(jiān)管，督促企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)。

另外，為使該政策具有可操作性，《通知》提出，在《通知》印發(fā)之日前已批準(zhǔn)商品住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可的，可按照原建設(shè)工程規(guī)劃許可的商品住宅套型建筑面積繼續(xù)實(shí)施。(已批準(zhǔn)商品住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可的，是指已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項(xiàng)目)