房產(chǎn)土地“撞限房” 期待盡快破“限”

1。“就像高價(jià)買了‘快報(bào)廢的二手車’”

今年3月份，溫州市民王先生購買了一套市區(qū)的二手房，房屋建造于20世紀(jì)90年代。等到王先生將60多萬元的購房款存入銀行第三方監(jiān)管賬戶，辦理 房產(chǎn)過戶 手續(xù)時(shí)，卻意外發(fā)現(xiàn)，原房東的土地使用證已于今年3月4日過期了。“我們都不知道有過期這回事，想都沒想過?，F(xiàn)在房產(chǎn)過戶辦完了，契證過戶也辦完了，但土地使用證卡在里面，土地過不來了。”

王先生的遭遇并非個(gè)例，王女士也遇到了類似情況。2012年10月，王女士花了近百萬元在溫州市區(qū)橫河北新村買了一套二手房。今年王女士想賣掉這套房，置換一套更大點(diǎn)的房子，在買賣過程中，發(fā)現(xiàn)這套房子土地使用證上登載的使用年限已于今年3月4日到期。

房子剛買了3年多，土地使用證怎么會(huì)過期了?她立即跑到當(dāng)?shù)貒?guó)土部門咨詢。溫州市土地登記交易中心的答復(fù)是，溫州橫河北小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司當(dāng)初與國(guó)土部門簽的是20年的土地出讓合同，國(guó)土部門按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格和出讓年限，收取了20年的土地出讓金，因此這個(gè)小區(qū)的土地使用年限為20年。

“王女士當(dāng)初買房的時(shí)候，就好比她用高價(jià)買了輛快報(bào)廢的二手車?！碑?dāng)?shù)貒?guó)土部門的一位工作人員對(duì)王女士的遭遇深表同情，可是20年土地權(quán)限一到期，她的房屋的土地使用權(quán)就從法律上失效了。

2。自動(dòng)續(xù)期無操作依據(jù)

王女士的房子土地使用權(quán)到期是無法回避的現(xiàn)實(shí)問題，如何續(xù)期成為關(guān)注的焦點(diǎn)。溫州市土地登記交易中心副主任林鈞說：“房子土地使用證現(xiàn)在到期了，只能重新審批新證，得按照現(xiàn)在的基準(zhǔn)地價(jià)乘以用地面積，繳納相應(yīng)的土地出讓金，重新購買土地使用權(quán)?！?/p>

溫州市國(guó)土資源局鹿城分局副局長(zhǎng)陶建武證實(shí)了溫州市土地登記交易中心的說法：如果王女士的土地使用證還沒有過期，可以在轉(zhuǎn)讓時(shí)續(xù)期，按照優(yōu)惠價(jià)(土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40%)繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權(quán)?，F(xiàn)在這種情況已經(jīng)不能續(xù)期，只能重新審批。

王女士不甘心，找出了《物權(quán)法》，希望國(guó)土部門依法辦事。因?yàn)樵诘?49條明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！彼睦斫馐?，現(xiàn)在土地證到期了，國(guó)土部門應(yīng)當(dāng)予以自動(dòng)續(xù)期。當(dāng)?shù)貒?guó)土部門的答復(fù)更令她納悶。陶建武說，《物權(quán)法》只規(guī)定了使用權(quán)屆滿可以自動(dòng)續(xù)期，但自動(dòng)續(xù)期怎么個(gè)自動(dòng)續(xù)法，怎么收費(fèi)?對(duì)于這些問題，國(guó)土資源部和住建部都沒有出臺(tái)補(bǔ)充性的文件，所以如何操作也不知道。目前的做法只能是全額補(bǔ)交土地出讓金。

據(jù)測(cè)算，王女士這套房土地使用證上的土地使用面積為14.28平方米，橫河北小區(qū)位于溫州市區(qū)住宅用地Ⅰ級(jí)住宅范圍內(nèi)，2016年基準(zhǔn)地價(jià)為13230元/平方米，要補(bǔ)交188924.4元。

據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)土部門初步排查，類似的房產(chǎn)集中在主城區(qū)鹿城區(qū)，有600余宗(套)，涉及橫河北、上陡門、小南門、水心等小區(qū)。這批20年期限的住宅土地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題，在全國(guó)可能也尚屬首例。

3。土地產(chǎn)權(quán)續(xù)期期待頂層設(shè)計(jì)

既然我國(guó)從20世紀(jì)90年代才開始實(shí)施城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，為何溫州這部分商品房2016年就過期了呢?根據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)土部門的解釋，溫州提前產(chǎn)生土地續(xù)約問題是有歷史原因的。1990年5月，國(guó)務(wù)院頒布了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，開始對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度，其中第12條規(guī)定，居住用地出讓年限醉高為70年?！稐l例》發(fā)布后，溫州市區(qū)開始實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，為了更好地取得群眾支持，就采取了彈性年限出讓的措施，在不超過居住用地醉高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期，率先成為“撞限房”。

“到目前，國(guó)家尚未出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，更沒有對(duì)出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。立法的滯后，使得基層國(guó)土部門在實(shí)際操作過程中陷入無法可依、無章可循的尷尬局面。”溫州市國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清無奈地向記者表示，“在國(guó)家沒有具體實(shí)施細(xì)則的情況下，目前基層國(guó)土部門只能參照國(guó)有土地出讓的做法，先由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同?！?/p>

張少清坦言，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門正在研究這個(gè)問題，并采取了三個(gè)做法，一是積極向上級(jí)反映，因?yàn)檫@個(gè)制度需要頂層設(shè)計(jì)。二是正在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期將組織相關(guān)人員進(jìn)行討論后提交給上級(jí)，妥善化解這類問題。但這個(gè)普惠性政策，也要在法律框架范圍內(nèi)制定;三是對(duì)于現(xiàn)在想要續(xù)期的市民，隨時(shí)歡迎并給予優(yōu)先辦理。

“之所以會(huì)出現(xiàn)20年的房屋土地使用期，是因?yàn)楫?dāng)初一些土地受讓人為少繳土地出讓金，而選擇了較短的使用年限。如今將土地使用權(quán)續(xù)期問題轉(zhuǎn)嫁給房主，是否有不透明、不公平的嫌疑呢?”溫州大學(xué)行政管理系主任徐旭東認(rèn)為，土地使用權(quán)過期問題，切切實(shí)實(shí)地?cái)[在了部分市民面前，這暴露出了國(guó)家在立法方面的滯后。他呼吁應(yīng)盡快從制度和法律上厘清“產(chǎn)權(quán)續(xù)期”，明確土地使用權(quán)續(xù)期問題的細(xì)則，真正讓類似的商品房有可以支撐下來的“土地產(chǎn)權(quán)”和可以讓人心安的“產(chǎn)權(quán)續(xù)期”。